Ontbinding huurovereenkomst

In het huurrecht wordt er een onderscheid gemaakt tussen verhuur woonruimte, verhuur van winkelruimte en horecabedrijfsruimte en kantoor- en bedrijfsruimte.

Woonruimte
De verhuurder van woonruimte kan de huurovereenkomst enkel onder bepaalde omstandigheden opzeggen. Een reden om de huurovereenkomst op te zeggen ligt bijvoorbeeld in de dringende noodzaak voor de verhuurder om de woning zelf te gebruiken. De huur kan in dat geval worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn. Echter, de huurovereenkomst eindigt in dat geval alleen indien de huurder schriftelijk met de opzegging instemt. Zo niet, dan zal de verhuurder de kantonrechter moeten verzoeken om een datum te bepalen waarop de overeenkomst eindigt. Tot deze datum loopt de huurovereenkomst gewoon door.

Winkelruimte en horecabedrijfsruimte
Tijdens de eerste periode van vijf jaar heeft de huurder het recht de overeenkomst eenzijdig te beëindigen door vóór het einde van het vierde jaar op te zeggen, met een opzegtermijn van twaalf maanden. Een opzegging dient te geschieden per aangetekende brief of deurwaardersexploit. Verhuurders daarentegen hebben het recht van opzegging slechts in uitzonderlijke gevallen. De huurder hoeft de huuropzegging niet te accepteren, ook niet na tien jaar. De huurder moet binnen zes weken na opzegging van de verhuurder berichten of hij al dan niet instemt met de huuropzegging. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan heeft de verhuurder de toestemming van de rechter nodig.  De rechter zal echter een dergelijke toestemming niet makkelijk geven. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat door de rechter is beslist (op het verzoek van de verhuurder) tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst.

Dat de verhuurder een geringe kans heeft dat zijn huuropzegging na de eerste vijf jaar slaagt, heeft te maken met het feit dat de huurder veelal moet investeren (in de verbouwing van het pand) en hij zijn investeringen op (langere) termijn moet kunnen terugverdienen.

Na een periode van tien jaar wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Ook dan geldt een opzegtermijn van twaalf maanden, maar nu kan wel op ieder gewenst moment door de huurder of verhuurder opgezegd worden.

Tussentijdse opzegging kan uiteraard wel met wederzijds goedvinden plaatsvinden. Na elke vijf jaar kan de huurder en verhuurder wijziging van de huurprijs verzoeken. Worden partijen het over de nieuwe huurprijs niet eens, dan kan de kantonrechter de huurprijs vaststellen. De rechter zal de huurprijs afstemmen op een aantal vergelijkbare bedrijfsruimten in de nabije omgeving van het gehuurde.

Kantoor- en bedrijfsruimte
Bij het verlopen van de huurtermijn kan de verhuurder de huur opzeggen. De huurder kan dan echter de kantonrechter verzoeken om de termijn van ontruiming te verlengen. Dit verzoek kan de huurder 3 keer doen. De termijn van verlenging is daarbij maximaal één jaar. Deze procedure is echter niet nodig indien huurder en verhuurder opnieuw overeenstemming bereiken over de nieuwe huurovereenkomst.