Huurovereenkomst bedrijfsruimte

Tijdens de eerste periode van vijf jaar heeft de huurder het recht de overeenkomst eenzijdig te beëindigen door vóór het einde van het vierde jaar op te zeggen, met een opzegtermijn van twaalf maanden. Een opzegging dient te geschieden per aangetekende brief of deurwaardersexploit. Verhuurders daarentegen hebben het recht van opzegging slechts in uitzonderlijke gevallen. De huurder hoeft de huuropzegging niet te accepteren, ook niet na tien jaar. De huurder moet binnen zes weken na opzegging van de verhuurder berichten of hij al dan niet instemt met de huuropzegging. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan heeft de verhuurder de toestemming van de rechter nodig.  De rechter zal echter een dergelijke toestemming niet makkelijk geven. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat door de rechter is beslist (op het verzoek van de verhuurder) tot vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst.

Dat de verhuurder een geringe kans heeft dat zijn huuropzegging na de eerste vijf jaar slaagt, heeft te maken met het feit dat de huurder veelal moet investeren (in de verbouwing van het pand) en hij zijn investeringen op (langere) termijn moet kunnen terugverdienen.

Na een periode van tien jaar wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Ook dan geldt een opzegtermijn van twaalf maanden, maar nu kan wel op ieder gewenst moment door de huurder of verhuurder opgezegd worden.

Tussentijdse opzegging kan uiteraard wel met wederzijds goedvinden plaatsvinden. Na elke vijf jaar kan de huurder en verhuurder wijziging van de huurprijs verzoeken. Worden partijen het over de nieuwe huurprijs niet eens, dan kan de kantonrechter de huurprijs vaststellen. De rechter zal de huurprijs afstemmen op een aantal vergelijkbare bedrijfsruimten in de nabije omgeving van het gehuurde.

In de plaats stelling

Artikel 7:307 regelt de mogelijkheid dat de huurder verzoekt om een nieuwe huurder in zijn plaats te stellen om de huur voort te zetten.

Bij bedrijfsoverdracht kan de bedrijfslocatie van het over te nemen bedrijf mede bepalend zijn. Denk daarbij aan een winkel of een horecagelegenheid. Het is op het moment dat u de winkel wilt verkopen van belang dat u in overleg treedt met de verhuurder. Op deze manier kunt u er in onderling overleg proberen uit te komen. Onderhandelen hierover is meestal lastig aangezien de verhuurder deze mogelijkheid vaak aangrijpt om de huurprijs te verhogen. Hiervoor is echter geen wettelijke basis. Spreekt de verhuurder hier over, hoeft u hiermee niet akkoord te gaan. Wanneer er geen overeenstemming kan worden bereikt, is er de mogelijkheid van in de plaats stelling.

Bij in de plaats stelling verzoekt de oorspronkelijke huurder de rechter een machtiging te verstrekken om een derde (de overnemende partij) als huurder in zijn plaats te stellen. Wanneer de rechter hier toestemming voor geeft, dan treedt een nieuwe huurder in de plaats van de oude huurder en is sprake van contract overname. De huurovereenkomst wordt dan onder dezelfde voorwaarden met de nieuwe huurder voortgezet.

In de plaats stelling is enkel mogelijk bij een bedrijfsruime die wordt gebruikt voor de uitoefening van een hotel, afhaaldienst, café, restaurant, detailhandel of ambachtsbedrijf waarbij de klant toegang heeft tot de bedrijfsruimte.

Wil de vordering van de huurder tot indeplaatsstelling slagen, dan moet aan drie voorwaarden worden voldaan:

• Er moet sprake zijn van overdracht door de huurder van het door de huurder uitgeoefende bedrijf;
• De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht;
• De nieuwe huurder dient voldoende waarborgen te bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.